“抢地”模式终结 北京土地市场热度明显下降

2018-09-24 09:05 来源:安徽装修公司

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“抢地”模式终结 北京土地市场热度明显下降

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  西安明确,摇号时,开发商必须提供不低于50%比例的房源优先保障刚需家庭;成都要求,房地产开发企业应按不低于当期准售房源总量的10%公开用于棚改货币化安置住户优先购买。杭州也为无房家庭提供了一定比例的房源保障。  污水检出六价铬  “含有多种严重超标重金属的废水,直接排放到渗井中。”辽宁高院通报的一起制造环境污染案揭开了小作坊涉污染环境犯罪的黑幕。

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  原标题:“抢地”模式终结,溢价回落  3月底起土地密集出让,不仅“限房价、竞地价”,还竞自持面积,房企利润空间压缩,拿地空间平抑  业内表示,本轮土地供应中有大量自住房用地,对于后期平抑房价有明显作用。   自2014年起,北京土地市场就变得有如烈火烹油一般,高价地层出不穷,房企争相在土地市场上豪掷资金。

楼市火热和土地供应稀缺,使得房企普遍患上了“土地饥渴”症。 因此每逢市场上优质宅地出让,就会引得众多房企拼抢。

不过,这样的局面在今年3月份有了很大改观,最近几个月来,北京土地市场上房企已经变得理性很多,强力调控之下,很少再见到高价地出现。

  利润压缩,拿地热情减退  “在去年‘新政’刚推出时,土地市场其实还延续了很长一段热度。 ”克而瑞分析师崔秀程回忆表示,当时挂出来的几宗优质地块依然吸引了不少开发商,到了今年初,房山和平谷的两地块就双双触及竞价上限和自持地块上限。

  当时业内有声音认为,土地市场已不再理性,很多房企拿地都没有去计算成本。

“新政之下,其实大家都没想好怎么做产品,而是先把地拿了再说。 ”一位机构分析师指出,北京土地市场在去年底出现开发商抢地,主要原因还是在于去年全年市场的火爆,开发商对于2017年市场预期普遍较高,因此积极拿地补货。   北京土地市场真正的转折是在今年3月。 从3月底开始,市场上密集供应的土地都带上了去年延续下来的“新政”属性。 其中绝大多数住宅用地都沿用了“限房价、竞地价”这一模式,并且部分用地还采用竞自持面积等附加条件。

  “从三月底开始,在北京‘楼市调控’新政和土地严苛出让条件的‘组合拳’打压下,土地市场的热度才开始明显下降。 因为大部分房企拿地还是要追求利润,在严苛的拿地条件进一步挤压之下,尤其是划定了未来售价后,房企能够非常清晰预估利润空间,自然也就不会去赌后市预期。 ”一位不愿具名的企业人士透露。   该人士表示,当然也有一些房企会因为追求品牌效益等原因在京拿地,比如河南正商就曾在今年上半年的北京土地市场频频露面,直到4月底以接近销售限价的价格拿下了丰台和顺义地块才宣告罢手。 事实上,在4月份出让的不少“限房价、竞地价”地块中,房企的拿地楼面价都已经逼近商品房的销售限价。

  后市预期转冷,重启观望  而3月以来的土地出让情况也意味着,开发商对土地的“抢食”模式也已基本结束。

  这源于开发商们赫然发现,相比往年,今年出让的土地中除了自住房,大多是“限销售均价”以及“最高销售限价”的地块。

因此除个别热点地块外,大多数土地并未出现太过夸张的土地溢价。

  亚豪机构市场总监郭毅总结表示,从今年的二三月开始,房企拿地心态就已经发生了巨大变化。

“以前竞自持面积触顶,还要竞高规格建设方案,而现在甚至连溢价率上限都触及不了。 ”  她分析认为,这主要是由于综合调控所致。 对于开发商们来说,此前他们为了完成业绩指标而不惜成本囤地,而今年,开发商在政策限制之下,利润空间已基本被锁死、融资环境也不乐观,虽然上半年的业绩大多比较漂亮,但下半年前景难料。 因此房企投资拿地的冲动也相较去年有所平抑。

  “现在地价已经很高,但房价不可能出现暴涨,预计今年下半年到明年调控会继续加强。

所以融创从去年10月之后就已经停止拿地,今年也不会在公开市场拿地,还是以并购为主。 ”也许正是出于这样的考虑,在今年3月份融创业绩发布会上,融创集团董事长孙宏斌如是说。   实际上,眼下不少开发商的心态确实如孙宏斌所说。

新政后土地首拍时大多数房企还是观望为主。

当时一宗位于北京市通州区台湖镇地块以亿元的总价成交,溢价率%,折合楼面价17162元/平方米。

而同日出让的一宗密云地块,溢价率也不足36%。   刚需供应将提升  特别值得一提的是,与住宅用地的遇冷相比,商业地块更是迎来了直线降温。

随着北京楼市调控过程中对商办类项目的调控加强,商服类地块出让也受到了较大影响。 在去年宅地出让较少的情况下,有大量的商业用地依旧受到房企热捧。 但在商办类项目遭遇强力调控后,开发商对于商业地块的热情有了明显下降,房山长阳和顺义高丽营等商业地块均低溢价成交。

  一上市房企品牌负责人表示:“对房地产来说,最重要的政策就是土地政策,从去年‘9·30’新政开始,国家就已经释放了明显的政策信号。

而今年‘3·26’新政对商办类产品严格的限购政策,也基本上杜绝了未来商业用地去做‘商住’两用的产品。

更何况,出让条件中还附带有自持年限,在重重限定下,我们就算想要去拿地做项目,也还要考虑资金压力和项目回报周期等等问题,不可能像以前一样去和其他有意向的企业无限制地竞价。 ”  而上半年大量的“限房价、竞地价”和自住房地块入市,将会对未来的市场供应和价格产生不同程度的影响。   “大量自住房和限价商品房入市会提高中低端产品比重,将改变中高端产品为主的市场格局。

”郭毅分析认为,这种情况就基本限定了房产项目无法通过其他方式(如捆绑精装)向市场销售,对于开发商来说,他们的利润率空间就会变得有限起来,更多地还需要靠此前没有限定条件的项目来实现利润。

  而上海易居研究院智库中心总监严跃进则表示:“北京这一轮土地供应结构中有大量的自住房,这一类住房对于平抑房价作用明显。

同时,土地市场的供应结构发生变化,对于产品开发和销售结构也是有积极影响的。 这有助于一些刚需购房者选房,并且防范了炒作房价现象的出现,对于稳定住房也有积极作用。 ”  ■数据解读  37宗地出让缓解“土地饥渴”  与“限价”类的措施相辅相成,供地量的增加也很大程度上缓解了房企的“土地饥渴”。 今年上半年北京土地公开出让经营性用地37宗,规划建筑面积万平方米。 对比去年北京全年28宗的经营性用地成交记录,今年北京明显加大了土地供应,尤其是住宅用地的供应。 公开数据显示,今年住宅用地成交23宗,规划建筑面积万平方米,同比大幅增长%。 而去年全年仅出让13宗宅地,规划建筑面积万平方米。   “今年上半年,北京土地成交额已经达到1006亿。

”中原地产首席分析师张大伟表示,“从目前已经挂牌的土地来看,预计未来还会有大概600多亿的供应,两项叠加就是1600多亿。

如果后续土地继续按照目前的趋势供给的话,今年北京土地市场的成交额将很快突破2000亿。

这应该是北京房地产市场‘加法’调控的一个表现。 ”(采写/摄影记者陈禹铭)+1。

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